מחירי הדיור בישראל שוברים שיאים, והפער בין היכולת הכלכלית של הדור הצעיר לבין מחירי הדירות רק הולך וגדל. בתוך מציאות כזו, יותר ויותר משפחות צעירות מגלות שהדרך היחידה להגיע לדירה היא בנייה במסלול דירה במחיר עלות. זהו מסלול שמחזיר את השליטה לרוכשים ומאפשר להם לבנות דירה במחיר עלות אמיתי, בלי רווח יזמי ובלי שכבות שיווק מיותרות.
למה בנייה במחיר עלות הפכה לפתרון המרכזי לדור הצעיר
במחירי שוק רגילים, רוב הזוגות הצעירים מוצאים את עצמם רחוקים מאוד מדירה חדשה. הסיבה העיקרית היא הפער האדיר בין עלות הבנייה בפועל לבין המחיר שיזם גובה. היזם צריך להרוויח, המשווקים צריכים להרוויח, ולעיתים יש גם מתווכים בדרך. התוצאה ברורה, והפער יכול להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים. לעומת זאת, במסלול דירה במחיר עלות, הרוכשים משלמים רק על מה שהדירה באמת עולה, והפער הזה מתחיל להיסגר.
הפער בין מחיר השוק לבין דירה במחיר עלות
כשהמספרים נחשפים, הכל נראה אחרת בדירה חדשה מקבלן, העלות האמיתית כוללת שלד, גמרים, תכנון, פיתוח ושכבות תיווך ושיווק. בשוק החופשי, דירה נמכרת במחיר שכולל בדרך כלל בין עשרים לשלושים אחוז רווח יזמי. במסלול דירה במחיר עלות, החלק הזה פשוט לא נכנס למשוואה. במקום לשלם על מותג, רוכשים משלמים על ביצוע. הדבר בולט במיוחד בתקופה שבה עלויות הקרקע גבוהות, והרווח היזמי יוצר פערים שקשה לעמוד בהם.
קבוצות בנייה, הכוח שמאפשר לדור הצעיר לחזור לשוק
איך זה עובד בפועל
קבוצת בנייה מאחדת רוכשים שמחליטים להתאגד ולבנות יחד. במקום לקנות מוצר מוגמר, הם בונים את הדירה שלהם באמצעות כוח קבוצתי. ספקים נותנים מחירים נמוכים יותר, קבלנים מציעים הצעות אטרקטיביות, והקבוצה נהנית מחיסכון משמעותי בעלויות.
דוגמאות מהשטח מדברות בעד עצמן. דלת שיכולה לעלות לרוכש בודד כאלפיים ומאתיים שקלים, יכולה לעלות לקבוצה מסודרת בסדר גודל של אלף ומאתיים שקלים ליחידה. בעבודות גמר, הנחה קבוצתית יכולה להגיע לעשרים עד שלושים וחמישה אחוזים. עלויות חשמל, פיתוח, אינסטלציה ונגרות מתקרבות למחירים שקבלנים מקבלים, ולא למחירי קמעונאות של לקוחות פרטיים. כך נוצר מסלול שבו כל שקל שנחסך נשאר אצל הרוכשים ולא עובר ליזם.
הפתרון שמביא לדירה במחיר עלות, בלי להמר על חלומות
אחד הפחדים הגדולים של רוכשים הוא עיכובים ואי ודאות. כאן נכנסת לתמונה קרקע מופשרת לבנייה. כאשר מצטרפים לפרויקט על קרקע שכבר מוכנה, התהליך קצר יותר, מאורגן וברור. אין ספקולציה ארוכת שנים ואין המתנה מתסכלת לאישורים שאולי יגיעו בעתיד. במקום להסתמך על הבטחות, רוכשים מסתמכים על מסמכי תכנון, סטטוס קרקע והיתרים קיימים.
במסלול דירה במחיר עלות על קרקע מופשרת, נקודת הפתיחה יציבה יותר. הפרויקט יוצא לדרך מתוך תשתית תכנונית ברורה, והרוכשים מרגישים שהם בוחרים במסלול שמקטין אי ודאות במקום להגדיל אותה.
יתרון נוסף, שקט וביטחון לאורך כל הדרך – תהליך שקוף שמחזיר שליטה לרוכש
בתהליך בנייה במסלול דירה במחיר עלות, כל שלב מוגדר מראש. הרוכשים מקבלים מסמכי תכנון מסודרים, אומדן עלויות שנשען על נתוני ביצוע אמיתיים, ותמונה מלאה של השלבים והתשלומים לאורך הדרך. ספקים עובדים במחיר קבלני, יש פיקוח מקצועי על עבודות הביצוע, והל
בתהליך בנייה במסלול דירה במחיר עלות, כל שלב מוגדר מראש. הרוכשים מקבלים מסמכי תכנון מסודרים, אומדן עלויות שנשען על נתוני ביצוע אמיתיים, ותמונה מלאה של השלבים והתשלומים לאורך הדרך. ספקים עובדים במחיר קבלני, יש פיקוח מקצועי על עבודות הביצוע, והליווי המשפטי דואג לכך שהחוזים ותנאי ההתקשרות יהיו ברורים.
תמהיל כזה מתאים במיוחד למשפחות שרוצות לשלב בין אחריות כלכלית לבין איכות חיים. במקום להסתמך על תחושות בטן, הן נשענות על נתונים, מסמכים ותהליך מנוהל.
ומה לגבי ערך עתידי, כאן מגיע החלק המעניין
רוכשים שבנו במסלול דירה במחיר עלות מגלים פעמים רבות פער משמעותי בין העלות הכוללת לבין שווי הדירה לאחר הבנייה. כאשר השליטה נמצאת בידיים שלהם, והרווח היזמי נשאר בקבוצה, הפער הזה הופך לרווח אמיתי. בדירות שנבנו בהצלחה במסלול כזה, ניתן לראות לעיתים הפרשים של מאות אלפי שקלים בין ההשקעה לבין הערך המתקבל בשוק.
המשמעות היא שלא רק מצליחים להגיע לדירה חדשה במסגרת התקציב, אלא גם יוצרים לעצמם שכבת ביטחון כלכלית נוספת בדמות נכס ששווה יותר מהעלות שלו
